Magalarajoonid vajavad uut lähenemist
12.08.2004 00:01Maive Rute, KredExi juhataja
Maive Rute pakub välja lahendusi meie korterelamurajoonide renoveerimiseks, kuna nõukogude ajal ehitatud magalate aeg hakkab lõppema.
Kuigi iga nädal võime lehest lugeda, et Tallinna eri nurkades on valmimas uusi korterelamute kvartaleid, ei tasu arvata, nagu oleks sellega eluasememured lahenemas. Esmalt ei korva praegune uuselamuehituse maht amortiseeruva elamufondi mahtu. Kõigest viiendik eluruume paikneb majades, mille vanus on alla 20 aasta. Põhiosa eluruume asub sellistes majades, mis juba praegu või õige pea vajavad põhjalikku renoveerimist või tuleb suisa kasutusest välja arvata. Hinnatakse, et lähiaastatel ületab kasutusea lõpule lähenevate eluruumide pind juurdeehitatavate eluruumide pinna ligi 100 000 m² võrra aastas. Sissetulekute tase seab aga omakorda piirid uuselamuehitusele, sest maksevõimelisi ostjaid napib.
Lähiaastate lahenduseks on olemasolevate kortermajade renoveerimine, nende muutmine energiasäästlikumaks ning majade korrastamine. Selles osas oleme astunud alles esimesi samme ning puudub üldine arusaam, kuidas eesmärki saavutada. Korterid kuuluvad pea kõik eraisikutele, kes valdavalt on omanikuks saanud erastamise läbi. Loomulikult puudub inimestel kinnisvara haldamiseks vajalik väljaõpe, rääkimata rahalistest vahenditest, ning nii on maja renoveerimise osas kokkuleppele jõudmine raske. Kui suurelamute rajoonides ringi vaadata, siis jääb mulje, et remonditöid on teinekord alustatud just välist efekti andvatest töödest, nagu näiteks Mustamäe majadel välisukse kohale värvikate katuste paigaldamine, mis aga ei pruugi maja tegelikku säilivust oluliselt tõsta.
Kompetentsikeskuse rajamine
Üks idee, mille võiksime üle võtta Berliinist, oleks elamumajanduse kompetentsikeskuse rajamine. Kompetentsikeskus koondab erinevaid suurelamute probleemide ja edasiarendamisega tegelevaid organisatsioone. Keskus annaks korteriomanikele nõu, kelle poole erinevates haldamis- või ehitusküsimustes pöörduda, koguks ja levitaks parimaid ideid, näiteks looks andmepanga suurelamute rekonstrueerimislahendustest ja avaks selle internetis avalikkusele. Berliini vastav kompetentsikeskus pakub muuhulgas nõustamist ka säästliku ehitamise, ehituskvaliteedi, remondi läbiviimise jms teemadel.
Oluline on, et selline teavitamine ja infolevitamine toimuks neutraalsetel alustel, mitte kindlate ehitus- või haldusfirmade erahuvidest lähtudes. Terve konkurentsi säilitamiseks peaks kompetentsikeskuse soovitusnimekirjad olema avatud kõigile, kes on pädevad ja usaldusväärsed, ning nõustamisteenus peaks korteriomanikele olema soodsa hinnaga. Eesti oludes võiks sellise kompetentsikeskuse rajada sihtasutuse KredEx juurde, kes on riikliku elamumajanduse arengukava rakendusüksuseks.
Berliin nagu porgandipeenar
Berliinist oleks võtta ka teine huvitav näide. Kui meie korteriomaniku remondimõte küündib heal juhul trepikoja seinte ülevärvimise ja turvaukse paigaldamiseni, siis Berliini magalarajoonides on algatatud põhjalikud, tervet mikrorajooni haaravad rekonstrueerimistööd. Seejuures on tähelepanuväärne, et Ida-Saksa poolel liiga tihedaks ehitatud rajoonides lammutatakse osa maju vahelt välja, just nagu porgandipeenart harvendades. Samuti võetakse 11- või 16- korruselistel majadel korruseid maha, nii et neist tekiks inimsõbralikumad 3- kuni 5-korruselised. Muudetakse ka majade siseplaneeringut, enamasti ruumide suurendamise suunas. Katustele rajatakse terrassid, mis muudavad ülakorruste korterid eriti ihaldusväärseks. Majade vahele tekkivale alale rajatakse uus haljastus, pargid ja jalutusteed.
Berliinis võimaldas selliseid kardinaalseid muutusi ette võtta asjaolu, et paljud korterid vastavas mikrorajoonis olid tühjaks jäänud. Samuti kuuluvad neil kortermajad enamasti elamuühistule, mitte korteriomanike ühistule või ühisusele, ja seetõttu on suurte ümberpaigutuste ja ehituste tegemine juriidiliselt mõnevõrra lihtsam.
Õppimist ja järeletegemist vääriv on aga mõtteviis ise, et terve kortermaja rekonstrueeritakse tervikuna ning ümbruskonda arvestades. Peame korteriomanikena õppima mõtlema laiemalt.
Käendus laenuhirmu vastu
Nii eelmisel kui ka sel aastal on riik leidnud vahendid enne 1990. aastat valminud korterelamute suuremate rekonstrueerimistööde toetamiseks. Et oleks selge, millistest töödest tuleb alustada, tuleks kõigepealt asjatundjalt tellida ehituse ekspertiis või energiaaudit. Selliste ülevaatuste teostamist saab KredEx toetada kuni 50 protsendi ulatuses kuludest (siiski mitte rohkem kui 6000 kr kokku). Järgnevaid maja piirde- ja kandekonstruktsioonide rekonstrueerimistöid saab toetada kuni 10 protsendi ulatuses maksumusest.
Eelmisel aastal KredExi poolt korteriühistute juhtide seas läbi viidud küsitlus tõi välja, et sageli on just majaelanike hirm laenuvõtmise ees asjaolu, mis takistab maja renoveerimiskavadega pihta hakata. Remondifondi kogunevate omavahendite arvel saab teostada kõige hädavajalikuma jooksva remondi, suuremate tööde jaoks tuleks aga võtta laenu.
Laenuvõtmise hirmu üks põhjus paistab olevat see, et inimesed kardavad tööta jäämise või haiguse puhul varsti ka korterist ilma jääda. Seetõttu lõi KredEx uue käendustoote, mis võimaldab hättasattunud korteriomanikul taotleda, et KredEx tasuks teatud perioodi jooksul tema eest kortermaja remondilaenu makseid.
Kui suurelamute rajoonides ringi vaadata, siis jääb mulje, et remonditöid on teinekord alustatud just välist efekti andvatest töödest.
Korteriühistud ja KredEx
Magalarajoonid vajavad uut lähenemist
12.08.2004 00:01Maive Rute, KredExi juhataja
Maive Rute pakub välja lahendusi meie korterelamurajoonide renoveerimiseks, kuna nõukogude ajal ehitatud magalate aeg hakkab lõppema.
Kuigi iga nädal võime lehest lugeda, et Tallinna eri nurkades on valmimas uusi korterelamute kvartaleid, ei tasu arvata, nagu oleks sellega eluasememured lahenemas. Esmalt ei korva praegune uuselamuehituse maht amortiseeruva elamufondi mahtu. Kõigest viiendik eluruume paikneb majades, mille vanus on alla 20 aasta. Põhiosa eluruume asub sellistes majades, mis juba praegu või õige pea vajavad põhjalikku renoveerimist või tuleb suisa kasutusest välja arvata. Hinnatakse, et lähiaastatel ületab kasutusea lõpule lähenevate eluruumide pind juurdeehitatavate eluruumide pinna ligi 100 000 m² võrra aastas. Sissetulekute tase seab aga omakorda piirid uuselamuehitusele, sest maksevõimelisi ostjaid napib.
Lähiaastate lahenduseks on olemasolevate kortermajade renoveerimine, nende muutmine energiasäästlikumaks ning majade korrastamine. Selles osas oleme astunud alles esimesi samme ning puudub üldine arusaam, kuidas eesmärki saavutada. Korterid kuuluvad pea kõik eraisikutele, kes valdavalt on omanikuks saanud erastamise läbi. Loomulikult puudub inimestel kinnisvara haldamiseks vajalik väljaõpe, rääkimata rahalistest vahenditest, ning nii on maja renoveerimise osas kokkuleppele jõudmine raske. Kui suurelamute rajoonides ringi vaadata, siis jääb mulje, et remonditöid on teinekord alustatud just välist efekti andvatest töödest, nagu näiteks Mustamäe majadel välisukse kohale värvikate katuste paigaldamine, mis aga ei pruugi maja tegelikku säilivust oluliselt tõsta.
Kompetentsikeskuse rajamine
Üks idee, mille võiksime üle võtta Berliinist, oleks elamumajanduse kompetentsikeskuse rajamine. Kompetentsikeskus koondab erinevaid suurelamute probleemide ja edasiarendamisega tegelevaid organisatsioone. Keskus annaks korteriomanikele nõu, kelle poole erinevates haldamis- või ehitusküsimustes pöörduda, koguks ja levitaks parimaid ideid, näiteks looks andmepanga suurelamute rekonstrueerimislahendustest ja avaks selle internetis avalikkusele. Berliini vastav kompetentsikeskus pakub muuhulgas nõustamist ka säästliku ehitamise, ehituskvaliteedi, remondi läbiviimise jms teemadel.
Oluline on, et selline teavitamine ja infolevitamine toimuks neutraalsetel alustel, mitte kindlate ehitus- või haldusfirmade erahuvidest lähtudes. Terve konkurentsi säilitamiseks peaks kompetentsikeskuse soovitusnimekirjad olema avatud kõigile, kes on pädevad ja usaldusväärsed, ning nõustamisteenus peaks korteriomanikele olema soodsa hinnaga. Eesti oludes võiks sellise kompetentsikeskuse rajada sihtasutuse KredEx juurde, kes on riikliku elamumajanduse arengukava rakendusüksuseks.
Berliin nagu porgandipeenar
Berliinist oleks võtta ka teine huvitav näide. Kui meie korteriomaniku remondimõte küündib heal juhul trepikoja seinte ülevärvimise ja turvaukse paigaldamiseni, siis Berliini magalarajoonides on algatatud põhjalikud, tervet mikrorajooni haaravad rekonstrueerimistööd. Seejuures on tähelepanuväärne, et Ida-Saksa poolel liiga tihedaks ehitatud rajoonides lammutatakse osa maju vahelt välja, just nagu porgandipeenart harvendades. Samuti võetakse 11- või 16- korruselistel majadel korruseid maha, nii et neist tekiks inimsõbralikumad 3- kuni 5-korruselised. Muudetakse ka majade siseplaneeringut, enamasti ruumide suurendamise suunas. Katustele rajatakse terrassid, mis muudavad ülakorruste korterid eriti ihaldusväärseks. Majade vahele tekkivale alale rajatakse uus haljastus, pargid ja jalutusteed.
Berliinis võimaldas selliseid kardinaalseid muutusi ette võtta asjaolu, et paljud korterid vastavas mikrorajoonis olid tühjaks jäänud. Samuti kuuluvad neil kortermajad enamasti elamuühistule, mitte korteriomanike ühistule või ühisusele, ja seetõttu on suurte ümberpaigutuste ja ehituste tegemine juriidiliselt mõnevõrra lihtsam.
Õppimist ja järeletegemist vääriv on aga mõtteviis ise, et terve kortermaja rekonstrueeritakse tervikuna ning ümbruskonda arvestades. Peame korteriomanikena õppima mõtlema laiemalt.
Käendus laenuhirmu vastu
Nii eelmisel kui ka sel aastal on riik leidnud vahendid enne 1990. aastat valminud korterelamute suuremate rekonstrueerimistööde toetamiseks. Et oleks selge, millistest töödest tuleb alustada, tuleks kõigepealt asjatundjalt tellida ehituse ekspertiis või energiaaudit. Selliste ülevaatuste teostamist saab KredEx toetada kuni 50 protsendi ulatuses kuludest (siiski mitte rohkem kui 6000 kr kokku). Järgnevaid maja piirde- ja kandekonstruktsioonide rekonstrueerimistöid saab toetada kuni 10 protsendi ulatuses maksumusest.
Eelmisel aastal KredExi poolt korteriühistute juhtide seas läbi viidud küsitlus tõi välja, et sageli on just majaelanike hirm laenuvõtmise ees asjaolu, mis takistab maja renoveerimiskavadega pihta hakata. Remondifondi kogunevate omavahendite arvel saab teostada kõige hädavajalikuma jooksva remondi, suuremate tööde jaoks tuleks aga võtta laenu.
Laenuvõtmise hirmu üks põhjus paistab olevat see, et inimesed kardavad tööta jäämise või haiguse puhul varsti ka korterist ilma jääda. Seetõttu lõi KredEx uue käendustoote, mis võimaldab hättasattunud korteriomanikul taotleda, et KredEx tasuks teatud perioodi jooksul tema eest kortermaja remondilaenu makseid.
Kui suurelamute rajoonides ringi vaadata, siis jääb mulje, et remonditöid on teinekord alustatud just välist efekti andvatest töödest.